新浪乐居讯（记者 原红燕）近年来，烟台房地产市场涌现了许多大盘项目，如知名的有)、)、)、祥隆)等。这些都是建筑面积达到百万平米以上的项目，30万㎡以上的更是数不胜数。究竟什么样的项目才称得上大盘？大盘除了大体量，还要具备哪些特征？大盘是否会成为烟台房地产开发的趋势？大盘在营销策略和推盘方式上有什么特点？针对这些疑问，新浪乐居独家采访了几位烟台房地产业内人士，看他们对大盘的看法。另外，6月即将迎来开盘热潮，大盘的市场行情也备受关注。

大盘或成烟台房地产开发趋势

  大盘体量巨无霸 或成房地产开发趋势

  “大盘需要一些基本要素的支撑，比如政策稳定、区域前景乐观、政府扶持，当然开发商必须有雄厚的实力。”微博昵称“ID803”的业内并未从微观方面给出大盘一个具体的定义，而是从宏观上列出了大盘项目要具备的几个基本要素，城发)策划经理王海峰则给出了他对大盘的理解：大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。

  山东天地人房地产营销策划有限公司总经理高旭阳则表示，“大盘的整体规模起码要在60万方以上，具备多种业态和完整的配套链。”

  尽管他们在划分大盘时，在建筑面积方面给出了不同的数字，但是都认为大盘除了大体量，还要有大配套。王海峰就对新浪乐居表示，除了巨无霸的体量，大盘要有学校、医院、会所、商业中心等完善的大型配套。

  在物业类型方面，很多人认为，大盘等同于住宅物业。其实，烟台100万㎡以上的大盘项目，既有金地格林世界这样的以住宅为主的大盘项目，也有龙湖葡醍海湾、祥隆万象城这类城市综合体。这也印证了王海峰的观点：大盘的物业其实应该既包括住宅，也包括商务、商业和城市综合体等等。

  大盘体量大、配套全、物业形态多种多样，烟台六区建筑面积100万㎡以上的大盘项目多达近20个，是否可以理解为大盘正逐渐成为房地产开发的趋势？烟台房地产是否即将进入大盘时代？

  “不会，大盘不会成为一种趋势，毕竟大盘需要整合的资源太多了。”ID803简短地回答了新浪乐居记者抛出的这个问题。尽管他承认，“烟台目前的大盘是挺多的”，但他坚持认为大盘，尤其是精品大盘、宜居大盘的打造需要整合多方资源，未来不太可能成为一种趋势。

  与此相反，王海峰对大盘成为房地产开发趋势持乐观态度，“应该说，烟台房地产基本已经迈入大盘时代，30万方以上的项目太多太多。”他举例道：“即使以100万方以上的体量来界定，烟台知名的百万平大盘就有126万方的城发康和新城、220万方的建源山水龙城、160万方的)，以及300万方的金地格林世界和8600亩的龙湖葡醍海湾等等。”

  王海峰认为，随着烟台城市的发展，早期的零星开发、小规模楼盘已经不能适应城市的变革、购房需求的变化。“烟台的大盘时代其实早已经开启，目前大盘已经成为烟台房地产开发的主流。”他表示。高旭阳也认为，大盘完全可能成为烟台的房地产开发的趋势。

  要高周转、快去化 更要做耐力型长跑者

  “巨无霸”的体量和产品的灵活多元性，既可以成为百万大盘的压倒性优势，同时也对大盘的营销思路提出了较为严格的要求。

  任何项目的营销，都少不了对区域市场和竞品的分析。大盘项目在同区域内或许鲜有可以匹敌的竞争对手，这种情况下，大盘营销更要从项目自身考虑，业内人士如是表示。

  “大盘都是滚动开发，对回款周期较为严格，所以项目的推广和销售周期比较紧湊，对应的推广强度和蓄客要求较高，价格策略多为低开高走，特别是首期。”ID803对新浪乐居表示。

  比如2011年7月，在经过半年时间的筹备之后，龙湖葡醍海湾首度开盘，首发阵容推出水上香格里拉院落，汇集了45平米的四季小院、100余平的葡醍院落、近300平米的“颐和墅”，当天一期1002套房源全部售罄，而2011年龙湖葡醍海湾的合同销售额超过30亿元。

  业内曾分析认为，除了项目的稀缺性、龙湖的品牌力之外，性价比是不可忽视的重要因素，最显著的就是首期洋房起价仅有6000元/㎡，这也侧面印证了价格策略低开高走的观点。

  大盘首期开盘打响当头炮很重要，但后续的销售节奏的把控、营销策略的制定同样不容小视，因为大盘投资规模巨大，往往分期开发，一般至少2——3期，有的甚至多达8——10期，目前烟台在售的大盘至少是三四期的开发。能够做到每次推出新品都保持旺销的大盘项目并不多，记者注意到，芝罘区中心城区的康和新城从2010年11月首次开盘至今，一直保持较高的关注度和良好的销售态势。

  王海峰对记者表示，康和新城总体量约126万㎡，正在运作的是A地块，共37万㎡，目前已经开发到第八批次，总计销售面积30多万㎡，总计销售面积逾2200套。之所以八个批次的房源都能保持热销，他表示，这跟产品迎合市场需求以及合理的营销策略是分不开的。据了解，康和新城主要的产品面积区间集中在90㎡左右的小户型，是目前房地产市场的主流需求，再加上性价比高、地段优势等因素，所以受到刚需置业者的欢迎。

  6月多个项目将开盘 大盘首次面市引关注

  前有龙湖葡醍海湾、康和新城等多个热销大盘项目，后起的金地格林世界等项目蓄势待发，大盘的销售能否再次创造辉煌，引人关注。

  据新浪乐居楼盘库监测，6月份多个大盘即将迎来开盘，这其中既有万象城、)四期等大盘项目的加推，也有即将首次亮相的金地格林世界，能否一炮打响值得期待。

  据了解，金地格林世界自2012年11月奠基以来至今，短短半年时间，关注度空前高涨，不论是去年的圣诞节大型暖场活动，还是是元旦、元宵节、0元竞拍家电等一系列暖场活动，几乎每个周末都会如期举办。除了暖场活动，更值得关注的是，前不久金地格林世界产品发布会隆重举行，重点教育配套爱特启迪幼儿园、布朗幼儿园以及莱山第三实验小学成功签约，在项目开盘前，这些配套的签约落位，为项目聚集了更多的人气。

  6月份，金地格林世界项目处的新会所即将投用，同时将迎来首次开盘，山海观景高层85-105㎡，均价6500-7000元/㎡，花墅电梯洋房115-146㎡，均价8500-9000元/㎡。

  除了金地格林世界，天马相城四期也将在6月份开盘，将推出普罗旺斯花园系列90——140㎡，起价5500元/㎡；祥隆万象城也将在6月份推出5#楼。

  6月作为一个推盘高峰，大盘小盘纷纷出货，大盘能否突出重围，值得期待。